【知らないと大損】身近な人が亡くなったときの「不動産の売り方」、税金をとにかく安くするには？ - ダイヤモンド・オンライン

tunggusama.blogspot.com

2023.9.10 3:32

橘慶太

たちばな・けいた

[税理士]

税理士。円満相続税理士法人代表

中学・高校とバンド活動に明け暮れ、大学受験の失敗から一念発起し税理士を志す。
大学在学中に税理士試験に4科目合格（「資格の大原」主催の法人税法の公開模試では全国1位）。大学卒業前から国内最大手の税理士法人山田＆パートナーズに正社員として入社する。

税理士法人山田＆パートナーズでは相続専門の部署で6年間、相続税に専念。これまで手がけた相続税申告（相続手続）は、上場企業の創業家や芸能人を含め、通算500件以上。相続税の相談実績は5000人を超える。また、全国の銀行や証券会社を中心に通算500回以上の相続税セミナーの講師を務める。

2017年1月に独立開業。現在、東京・大阪の2拠点で相続専門税理士が多数在籍する円満相続税理士法人の代表を務める。「最高の相続税対策は、円満な家族関係を構築すること」をモットーに、依頼者に徹底的に寄り添い、円満相続実現のために日々尽力する。週刊東洋経済や女性自身、日本経済新聞、朝日新聞など、さまざまなメディアから取材を受けている。

限られた人にしか伝えることができないセミナーよりも、より多くの人に相続の知識を広めたいという想いから、2018年にYouTubeを始める。自身が運営する【円満相続ちゃんねる】は、わかりやすさを追求しつつも、伝えるべき相続の勘所をあますところなく伝えていると評判になり、チャンネル登録者は6万9000人を超えている。2020年に刊行した初著書『ぶっちゃけ相続』は4万6000部を突破するベストセラーとなった。

円満相続税理士法人

• ぶっちゃけ相続「手続大全」

  相続専門YouTuber税理士が「亡くなった後の全手続」をとことん教えます！

  YouTubeチャンネル登録者数7万人、相続の相談実績5000人超！

  ・やばい葬儀社を見抜く3つのポイント
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  ・遺産分けで揉めないようにするノウハウ
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  相続手続のリアルをぶっちゃけます！

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大切な人を亡くした後、残された家族には膨大な量の手続が待っています。しかし手続を放置すると、過料（金銭を徴収する制裁）が生じるケースもあり、要注意です。
また国税庁によれば、2019年7月～2020年6月において、税務調査を受けた家庭の85.3％が修正となり、1件当たりの平均追徴課税（申告ミス等により追加で課税される税金）は、なんと641万円でした。税務署は「不慣れだったため、計算を間違えてしまった」という人でも容赦しません。
本連載では「身近な人が亡くなった後の全手続」を、実務の流れ・必要書類・税務面での注意点など含め、あますところなく解説します。著者は、相続専門税理士の橘慶太氏。税理士法人の代表でもあり、相続の相談実績は5000人を超えます。この度『ぶっちゃけ相続「手続大全」 相続専門YouTuber税理士が「亡くなった後の全手続」をとことん詳しく教えます!』を出版し、葬儀、年金、保険、名義変更、不動産、遺言書、認知症対策と、あらゆる観点から、相続手続のカンドコロを伝えています。刊行を記念して、本書の一部を特別に公開します。

Photo: Adobe Stock

不動産を1円でも高く売るには？

　本日は、不動産等、相続財産を売却したときの所得税の取り扱いについて解説していきます。まずは大枠からお話をすると、不動産を売却したときに、売った金額が、買った金額より高い場合、つまり、儲けが出た場合には、その儲けに対して所得税と住民税がかかります。

　裏を返せば、不動産を売却して儲けが出なかった場合には、所得税も住民税もかからず確定申告も不要です。

　具体的な金額を使って解説します。例えば5000万円で購入した土地が、8000万円で売却できたとします。この場合、8000万円から5000 万円を引いた3000万円が儲け（これを譲渡所得といいます）となります。この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。

基本の税率

　譲渡所得に対する税率は20.315％です。15.315％が所得税、残りの5％が住民税です。所得税は本来、最低5％から最高45％までの段階的な税率（これを累進税率といいます）とされています。しかし、不動産を売却したことによる所得については、どれほど金額が大きくなったとしても税率は20.315％とされています。

「これ」に注意！

　しかし、ここで注意点があります。その不動産を所有していた期間が5年未満の場合には、税率がなんと39.63％まで増えてしまいます！

　この取り扱いは、「短期的な土地の売買で儲けようとしちゃだめですよ」という趣旨で設けられています。また、この所有期間のカウントについては5年間きっちりというわけではなく、不動産を売却した年の1月1日において5年を超えているかで判定します。

　例えば、2020年2月に購入した不動産を、2025年2月に売却する場合は、2025年1月1日時点における所有期間は4年11か月なので、税率は39.63％になります。

　一方、2026年に売却する場合は20.315％になります。いずれにしても5年ギリギリで売却する場合は、税務署や税理士に確認しましょう。ちなみに、相続した不動産を売却する場合には、相続したときから5年間で判定するのではなく、故人が購入した時点からカウントされます。

　次は経費についてみていきましょう。

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